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ハナマネー

ハナさんのマネーライフ ~クレジットカードや住宅ローン、株や投資、税金のことなどお金に関することを綴ります。~

住宅ローン【親ローン】の借り方、返し方

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ハナさん一家は持ち家一戸建てを所有しています。マイホームです。
金持ち父さんなら「資産だと思って負債をもっている」と鼻で笑うところでしょうが、ハナさんにとっては大事な財産です。

さて、お家を立てるときには借金をしますよね。まぁ、キャッシュで払えるお金持ちもいるかもしれませんが、ほとんどの人は住宅ローンを借ります。
ハナさんも借りましたよ。

住宅ローンの構成は、

  • 住宅金融公庫
  • 親ローン

の2種類でした。

 住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)

その昔、住宅金融公庫って言ってたのが住宅金融支援機構に名前が変わったんですね。
知らなかった。

さて、マイホームを立てる人が住宅ローンでお世話になるのが住宅金融支援機構ですね。
住宅を立てる時は「公庫基準(現:財形住宅(新築)基準)」という仕様があって、その使用内に収まるように住宅を作ることがほとんどです。

財形住宅(新築)基準:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

銀行で住宅ローンを組もうとすると、先に住宅金融公庫の手続きをして、それから銀行のローンの手続きをします。
ハナさんもお家を建てたとき、住宅金融公庫のお世話になりました。

その額、千数百万円・・・

借金の返済方法

住宅ローンというと優しい感じがしますが、ようは借金です。利息をつけて返済しなければいけません。
現在(2016.09)の住宅ローン金利は低く抑えられていますが、今から十数年前にハナさんが借金した時は2.6%でした。
すでに返済が終わっているから良いようなものの、今から思えばものすごい高金利ですよね。

住宅ローンの返済方法には、

  • 元金均等返済
  • 元利均等返済

があります。ハナさんの返済方法は元金均等返済を選びました。

元金均等返済

文字通り、元金を均等に、つまり元金を毎月毎年同じ額返済する方法です。だから、

  • 元金=同じ
  • 利息=変化

しますので、最初は高額の借金返済が必要になります。
でも、金利を支払うのがもったいないので元金均等返済にしたのです。

元利均等返済

元金と金利の合計額が均等になる返済方法です。

  • 元金+利息=同じ
  • 元金=変化
  • 利息=変化

します。支払額が変化しないメリットはありますが、最初の頃は利息ばかり払う感じになって損です。
金融機関は儲かるのでこちらを勧めてくるでしょうね。

繰り上げ返済

繰り上げ返済は、まとまったお金が貯まったら元金の返済に充当する返済方法です。
繰り上げ返済にも手数料が取られるので、おいそれとは出来ません。
ハナさんは、若い頃の定額貯金とかで住宅金利より高いものがあったのでそれを残していました。高金利の定期預金や定額貯金が満期になったりするたびにまとめて繰り上げ返済をしたのです。

そういえば、その昔、貯金金利が6%くらいのがありました。10年でほぼ倍になりましたね。

親ローン

親ローンとは、その名のとおり親から借金をすることです。
ハナさんは住宅金融公庫で借りた額とほぼ同額を親ローンしました。
千数百万円のお金をやり取りするのですから、注意が必要です。

それから、いちばん大切なのは良好な親子関係です。
お金を貸してくれるのが大前提です。

必ず返済する

当たり前ですが、借金は親子間と言えども返済しなければいけません。
そうしなければ贈与になってしまいます。現在は非課税の贈与額が増えていますが、十数年前は今と違って優遇措置はありませんでした。

2016.09現在なら、良質な住宅なら1200万円までが贈与税非課税に、普通の住宅でも700万円まで贈与税が非課税になるようです。

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|贈与税|国税庁

但し、確定申告をしなくちゃいけませんけどね。

非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に計算明細書、戸籍の謄本、住民票の写し、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|贈与税|国税庁

ハナさんのときは優遇措置はありませんでしたから、しっかり貸借の記録を残して返済しています。
税務署は見ていますから、ちゃんと記録の残る返済方法を選ばなければいけません。
幸い、現在はインターネットと言う便利なものがありますから、ネットバンキングで振込をして記録を残すようにしたのです。
ハナさんは現在も毎月とボーナス月に父親の口座に振込をしています。

この方法は、税務署に確認したら、
「形式的なことより、返済の事実が分かる方が良い」
と言っていたので記録が残るように口座振込にしたのです。 

賃貸契約書を交わす

上のところで、税務署員が「形式的なことより、返済の事実が分かるものが良い」と言ったと書きましたが、税務調査が来て慌てないように賃貸契約書を父親と交わしました。

賃貸契約には、

  • 借入金額
  • 返済期間
  • 金利
  • 返済額
  • 貸主、借り主

を記載しました。

賃貸契約書には2万円分の収入印紙を貼りました。事実上の納税ですね。

収入印紙を貼ったものを父に、コピーをハナさんが保管しました。
もしかして逆?

元利均等返済

住宅金融公庫でローンを組んだ時は元金均等返済にしましたが、親ローンですから両親が儲かることなら親孝行になるのかなぁと思ってしたのです。
利息のプレゼントですね。

まとめ

ハナさんがやったことは、、

  1. 親子間であっても賃貸契約を交わす
  2. お金の移動を客観的に記録できるよう銀行口座に振り込む

ということですね。

この親ローンの借り方返し方はハナさん流ですし、当時の制度の中で考えたやり方です。

法律や政令、規則と言ったものは細かく変化しますし、法律の解釈も微妙に変わったりします。正しいと信じてやりましたので公開しましたが、もしかしたら違っているかもしれません。
皆さんが親ローンをするときには、最寄りの税務署に問い合わせをするなど慎重にやることをオススメします。あくまでも自己責任でお願いします。

現在は贈与額が多いので、

  • 贈与が非課税の特例の範囲内であれば確定申告する

事をすれば、親ローンという考え方は不要かもしれませんね。

住宅の取得は一生に何度もあることではありません。
しっかり研究して、マイホームを建てて下さいね。